In Corea del Sud esiste una terza via tra l’acquisto e l’affitto tradizionale. Si chiama jeonse (전세) e non ha equivalenti in nessun altro paese del mondo. Per capire la società sudcoreana contemporanea, il suo rapporto con la casa e con il debito, bisogna prima capire questo meccanismo. Nel 2026 il sistema attraversa la crisi più grave della sua storia, tra truffe di massa e un crollo strutturale che sta cambiando il volto del mercato immobiliare coreano.
Cos’è il jeonse: il deposito che sostituisce l’affitto
Il jeonse funziona in modo molto diverso dall’affitto che conosciamo in Italia. L’inquilino non paga un canone mensile. Versa invece al proprietario un deposito enorme, di solito tra il 50 e l’80 per cento del valore di mercato dell’immobile. Per un appartamento che vale 500 milioni di won, il deposito jeonse può arrivare anche a 400 milioni.
Da quel momento l’inquilino vive nella casa senza ulteriori esborsi per l’intera durata del contratto, tipicamente due anni. Alla scadenza il proprietario restituisce l’intera somma. Nessun interesse, nessuna trattenuta. In sostanza, l’inquilino concede al proprietario un prestito senza interessi in cambio del diritto di abitare nella casa.
Le origini di un sistema unico al mondo
Alcuni studi fanno risalire le prime forme di jeonse già all’Ottocento, ma il sistema entra ufficialmente nel quadro legislativo coreano negli anni Sessanta. Nasce da una condizione molto specifica dell’economia coreana di quel periodo: il mercato dei mutui era pressoché inesistente. Le banche non concedevano prestiti immobiliari facili come avviene oggi in Occidente.
In un contesto simile, i proprietari avevano bisogno di capitale per acquistare o costruire altre proprietà, ma non potevano ottenerlo facilmente dalle banche. Il jeonse ha colmato questo vuoto. L’inquilino, spesso attraverso un prestito bancario dedicato proprio a questo scopo, forniva al proprietario la liquidità che il sistema bancario non offriva.
Perché per decenni ha funzionato per tutti
Sulla carta, il jeonse conveniva a entrambe le parti. L’inquilino evitava l’esborso mensile e poteva risparmiare o investire il resto del proprio reddito. Il proprietario riceveva un prestito a tasso zero da reinvestire, spesso nell’acquisto di altri immobili, alimentando così un circolo che ha sostenuto per decenni l’espansione del mercato immobiliare coreano.
Il meccanismo si reggeva su un presupposto fondamentale: i prezzi delle case dovevano continuare a salire, o quantomeno restare stabili. Finché quella condizione si è mantenuta, tra gli anni Sessanta e i primi anni Duemila, il sistema ha retto senza scosse rilevanti.
Il punto debole: cosa succede quando i prezzi scendono
Il jeonse è, in sostanza, un meccanismo di arbitraggio sul costo del capitale. E ogni sistema costruito sull’arbitraggio è estremamente sensibile alle variazioni del prezzo del denaro. Quando i tassi di interesse salgono, quando il credito si restringe, quando l’offerta di abitazioni si blocca, l’intero equilibrio del jeonse si incrina.
Il problema più grave si verifica quando il valore dell’immobile scende sotto l’importo del deposito versato dall’inquilino. In coreano si parla di kkangtong jutaek, letteralmente “casa a lattina”: un immobile il cui valore reale è ormai inferiore al debito che il proprietario dovrebbe restituire. In questi casi il proprietario, spesso perché a sua volta indebitato, non ha più i mezzi per rimborsare il deposito alla scadenza del contratto.
La crisi del 2026: numeri di un sistema che si sta svuotando
I dati più recenti fotografano un cambiamento strutturale, non una semplice oscillazione ciclica. Ad aprile 2026 le case in jeonse disponibili nell’area metropolitana di Seoul sono scese a circa 15.316 unità, un calo del 33 per cento rispetto alle 23.060 di gennaio e del 54,5 per cento rispetto a tre anni prima. Nello stesso periodo il prezzo medio del jeonse a Seoul è salito per 94 settimane consecutive, un paradosso apparente che in realtà riflette la scarsità crescente dell’offerta.
Il segnale più chiaro arriva però da un altro dato: a marzo 2026 i contratti a canone mensile, il wolse, hanno rappresentato per la prima volta il 71,9 per cento di tutti i nuovi contratti di affitto in Corea. È una soglia mai raggiunta prima nella storia delle statistiche immobiliari coreane. Il sistema non sta collassando con un evento improvviso, ma si sta dissolvendo contratto dopo contratto, rinnovo dopo rinnovo, mentre sempre più famiglie e proprietari abbandonano il jeonse in favore del modello mensile.
Jeonse sagi: l’epidemia delle truffe sul deposito
Accanto alla crisi strutturale si è sviluppato un fenomeno criminale su scala nazionale, il jeonse sagi, la truffa sul deposito jeonse. Il meccanismo tipico coinvolge reti organizzate composte da un investitore immobiliare, un prestanome che si finge proprietario, un falsario di documenti per ottenere prestiti, un’agenzia immobiliare compiacente e un perito che gonfia le valutazioni. Insieme, questi attori incassano depositi jeonse da decine o centinaia di inquilini senza alcuna intenzione di restituirli.
I numeri mostrano la portata del fenomeno. Entro l’estate 2026 il numero di vittime riconosciute ufficialmente dal governo ha superato le 40.000 persone. La Korea Land and Housing Corporation, l’ente pubblico incaricato di acquistare gli immobili coinvolti nelle frodi per alleviare la situazione delle vittime, ha accelerato drasticamente il ritmo dei suoi interventi: da appena 90 unità acquistate in tutto il 2024 a una media di 752 unità al mese nella prima metà del 2026.
Tra i casi più noti finiti sulla stampa coreana c’è quello dell’attrice Seo Hyun Jin, che alla scadenza del proprio contratto jeonse nel 2024 non ha ottenuto la restituzione del deposito dal proprietario. L’immobile, valutato inizialmente oltre 2,8 miliardi di won, si è svalutato fino a diventare esso stesso una “casa a lattina”, rendendo incerto il pieno recupero della somma versata anche attraverso l’asta giudiziaria.
La risposta dello stato e il futuro del sistema
Il governo coreano ha introdotto una legge speciale sulle vittime di frode jeonse per garantire forme di compenso e sostegno abitativo a chi ha perso il proprio deposito. Restano tuttavia difficoltà concrete: molte vittime riconosciute faticano ad accedere pienamente al supporto previsto, e una parte consistente rischia ancora lo sfratto dalle case oggetto della truffa.
Quello che emerge dai dati del 2026 non è tanto una crisi del jeonse in sé, quanto una crisi più ampia dell’offerta abitativa coreana, che il jeonse per decenni ha contribuito a mascherare. Il sistema aveva bisogno di prezzi stabili o crescenti e di capitale a basso costo per funzionare. Con tassi di interesse più alti, offerta abitativa bloccata e domanda crescente, quell’equilibrio si è rotto. Il jeonse, per quarant’anni uno dei meccanismi di accesso alla casa più efficienti mai sperimentati in un’economia in rapida urbanizzazione, sta lentamente cedendo il passo a un modello di affitto più simile a quello occidentale. Resta da capire se si tratti di una trasformazione temporanea o della fine definitiva di un sistema che ha reso la Corea del Sud, per generazioni, un caso unico nel panorama immobiliare mondiale.
